Persewaan Kantor Virtual, Bagaimana Sistem Pajaknya?

Sewa kantor virtual menjadi alternatif bagi perusahaan startup

Di era revolusi industri seperti saat ini, perusahaan startup atau rintisan semakin tumbuh di Indonesia. Menurut Badan Pusat Statistik atau BPS, pada tahun 2017 tingkat pengusaha di Indonesia naik drastis menjadi 3,1% yang sebelumnya hanya 1,67% di tahun 2014. Bagi perusahaan tersebut, lokasi usaha menjadi poin penting dalam pengurusan izin dan pengembangan usaha. Seringkali calon lawan transaksi menjadikan lokasi usaha sebagai salah satu pertimbangan untuk mulai bernegosiasi.

Lokasi usaha menjadi poin penting

Bagi bisnis yang baru berkembang, biaya sewa kantor atau ruang usaha dalam bekerja bisa menjadi komponen biaya terbesar. Padahal, kebanyakan pelaku usaha startup atau rintisan ini berbasis teknologi digital yang tidak setiap saat memerlukan ruangan kantor secara fisik. Apalagi, modal yang dimiliki perusahaan juga terbatas. Ini menjadi salah satu faktor penyebab munculnya layanan sewa kantor virtual atau virtual office di kota-kota besar, seperti Jakarta, Yogyakarta, Semarang, Bandung, Surabaya, dan lain sebagainya.

Optimalkan penghasilan tanpa menambah luas lahan

Adapun menurut laporan Jones Lang LaSalle (JLL) di akhir 2017, rata-rata okupansi perkantoran di Indonesia turun 3% dibandingkan tahun-tahun sebelumnya. Turunnya tingkat okupansi ini dikabarkan karena surutnya minat dan tarif sewa kantor yang sudah tidak lagi rasional. Pengelola persewaan ruangan kantor konvensional pun mencari cara untuk meningkatkan pendapatan. Melalui beberapa konsep persewaan kantor virtual, pemilik gedung dapat mengoptimalkan penghasilan tanpa menambah luas lahan ruangan sewa.

Baca juga: Virtual Office Jakarta Terbaik. Bisa Buat PT & CV Murah dan Mudah‎

3 konsep yang bisa menjadi dasar layanan sewa kantor virtual

Sederhananya, ada 3 konsep yang bisa menjadi dasar dan alternatif dari layanan sewa kantor virtual, yaitu: kantor administrasi virtual, kantor servis, dan kantor bersama. Ketiganya mempunyai konsep yang berbeda, yaitu:

1. Kantor administrasi virtual adalah sebuah layanan perkantoran dalam jaringan yang berfungsi sebagai representasi administratif perusahaan. Satu alamat kantor virtual dapat digunakan oleh beberapa perusahaan sebagai tujuan korespondensi yang resmi. Biasanya pengelola kantor virtual ini juga menyediakan fasilitas resepsionis sebagai penerima telepon dan pengurusan surat-menyurat. Namun demikian, terdapat 4 bidang usaha yang tidak diperbolehkan menggunakan persewaan ruangan dengan layanan virtual office, yaitu: e-commerce, konstruksi, pariwisata, dan properti.
2. Kantor servis atau serviced office adalah kantor yang menyediakan layanan dengan fasilitas yang lebih lengkap seperti furnitur, perlengkapan komputer, resepsionis, internet super cepat, hingga asisten untuk kebutuhan sehari-sehari seperti kebersihan, penerima telepon dan lainnya. Kantor servis ini dapat disewa harian, bulanan, bahkan tahunan. Harga yang terjangkau dan tak semahal biaya sewa kantor konvensional menjadi nilai lebih dari konsep kantor ini. Kantor servis dapat menjadi solusi bagi pebisnis yang tidak diperbolehkan menggunakan kantor virtual. Dengan konsep ini, pengusaha akan mendapatkan perizinan selama 5 tahun, tentu akan lebih menguntungkan bila dibandingkan dengan kantor administrasi virtual yang hanya diberikan izin usaha setahun saja.
3. Konsep kantor bersama atau co-working space. Berbeda dengan konsep kantor virtual dan kantor servis yang ditujukan untuk segmen perusahaan berbentuk badan, konsep kantor bersama menyasar pada pekerja lepas (freelancer) dan para pekerja di dunia industri kreatif. Di tempat itu mereka bisa saling bertemu dan berbagi satu ruangan yang dilengkapi dengan meja kerja, internet, bahkan ruang rapat yang bisa disewa lengkap dengan perangkat multimedia.

Legalitas kantor virtual di DKI Jakarta

Khusus untuk DKI Jakarta, pemerintah daerah telah menyetujui keberadaan layanan atau legalitas dari kantor virtual atau virtual office sebagaimana diberitahuan melalui Surat Edaran Badan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (BPTSP) Nomor 06/SE/2016 Tentang Penerbitan Surat Keterangan Domisili dan Izin-Izin Lanjutannya Bagi Pengguna Virtual Office.

Di peraturan perpajakan sendiri, definisi kantor virtual muncul di dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 147/PMK.03/2017 Tentang Tata Cara Pendaftaran Wajib Pajak dan Penghapusan NPWP Serta Pengukuhan dan Pencabutan Pengukuhan Pengusaha Kena Pajak (PKP). Di dalam Pasal 1 angka 22 disebutkan bahwa:

“Kantor Virtual (Virtual Office) atau Kantor Bersama (Co-working Space), yang selanjutnya disebut Kantor Virtual, adalah suatu kantor yang memiliki ruangan fisik dan dilengkapi dengan layanan pendukung kantor yang disediakan oleh pengelola Kantor Virtual untuk dapat digunakan sebagai tempat kedudukan, tempat kegiatan usaha, atau korespondensi secara bersama-sama oleh 2 (dua) atau lebih Pengusaha yang atas pemanfaatan kantor dimaksud terdapat pembayaran dalam bentuk apapun, tidak termasuk jasa persewaan gedung dan jasa persewaan kantor (serviced office).”

Sistem perpajakan atas penghasilan persewaan

Diaturnya penggunaan kantor virtual dalam pengurusan pendaftaran NPWP dan pengukuhan PKP menunjukkan otoritas pajak cukup adaptif dalam menyikapi perkembangan zaman. Kebijakan ini turut memberikan kemudahan bagi para pengusaha dan dapat menjadi pendorong tambahan bagi para calon pengguna kantor virtual yang kini telah mencapai angka 60 ribu lebih.

Melihat angka tersebut, tentu terdapat potensi perpajakan atas sewa kantor virtual yang cukup menjanjikan. Untuk jasa persewaan dengan konsep kantor servis (serviced office) dan kantor bersama (Co-working Space), dikenakan PPh Final Pasal 4 ayat (2) dengan tarif 10% dari jumlah bruto nilai sewa. Jumlah bruto ini termasuk biaya perawatan, biaya pemeliharaan, biaya keamanan, biaya layanan, dan biaya fasilitas lainnya, baik yang perjanjiannya dibuat secara terpisah maupun yang disatukan.

Baca juga: Biaya Virtual Office Murah Untuk Pengurusan PKP

Bagaimana sistem penghasilan atas sewa kantor virtual?

Lantas, bagaimana sistem hitung-hitungan dengan penghasilan atas sewa kantor virtual? Secara filosofis, penghasilan atas sewa kantor virtual dapat dikenakan PPh Final Pasal 4 ayat (2) dengan tarif 10% dari jumlah bruto nilai sewa. Hal ini dikarenakan kantor virtual menyediakan alamat korespondensi sebagai bagian dari gedung yang disewa. Selain itu, di dalam PMK Nomor 147/PMK.03/2017, terdapat salah satu syarat terpenuhinya kondisi pengelola kantor virtual yaitu harus menyediakan ruangan fisik sebagai tempat kegiatan usaha bagi calon PKP.

Alamat virtual calon PKP pun harus bisa dibuktikan dengan keberadaan fisik ruang usaha yang disewa. Dalam hal ini, penghasilan persewaannya dapat memenuhi kondisi Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 Tahun 2017 Tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan Pasal 2, yang berbunyi, “Atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau Bangunan baik sebagian maupun seluruh Bangunan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dikenai Pajak Penghasilan yang bersifat final.”

Apabila tidak dalam proses pengukuhan PKP?

Bagaimana apabila konteksnya tidak dalam proses pengukuhan PKP? Tentu dapat menimbulkan perbedaan, sebab di lapangan juga muncul pendapat bahwa atas penghasilan persewaan kantor virtual terutang PPh Pasal 23. Menurut Undang-Undang KUP, sewa dan penghasilan lain sehubungan dengan penggunaan harta, kecuali sewa dan penghasilan lain sehubungan dengan penggunaan harta yang telah dikenai Pajak Penghasilan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 ayat (2), terutang PPh Pasal 23. Pendapat ini mengacu pada konsep kantor virtual yang tidak memerlukan bangunan fisik sehingga dianggap tidak memenuhi definisi Bangunan pada Pasal 1 PP Nomor 34 Tahun 2017.

Tenant Uptown Serviced Office memenuhi syarat untuk PKP

Kini perusahaan Anda bisa memiliki alamat bisnis bergengsi di Jakarta Selatan hanya dengan Rp 450.000 setiap bulannya. Resepsionis di Uptown Serviced Office yang terlatih akan menerima telepon Anda, memilahnya dan memberi tahu Anda jika ada surat datang, menyambut tamu Anda dan banyak lagi. Anda juga dapat mengadakan rapat di salah satu Meeting Room kami (Murray Hill, Marble Hill, atau Sugar Hill). Untuk informasi lebih lanjut silahkan hubungi alamat email welcome@uptown.id atau nomor telepon +62 859 5972 9111